7月2日晚间,中国奥园(03883.HK,以下简称“奥园”)公布了境外债务重组方案。
根据公告,公司在2023年6月30日与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组,就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议,该部分债权人所持有境外票据占未偿还本金额的约33.01%。
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翌日晨间,奥园连发四份公告,其中包括三份业绩报告,即2021年度业绩、2022年半年度业绩、2022年度业绩。根据业绩报告,2022年,奥园的营收较上一年有所下滑,但公司亏损面缩小至-78.43亿元,同比增加76.29%,公司仍处于持续亏损中。
钛媒体APP了解到,自2022年4月1日起,奥园因无法披露上一年度财务数据,而被港交所暂停买卖且延续至今,彼时的股价为1.18港元。截至2023年7月3日,公司的总市值约34.99亿港元。
中指研究院统计数据显示,截至目前,包括中国恒大、ST世茂、中国奥园等在内的21家内房股处于停牌状态。按规定,停牌时间超过18个月将面临摘牌,其中,多家企业已停牌超14个月。能否在“最后时间”里保住上市地位,成了当前这些停牌房企的首要任务。
今年以来,佳兆业、景瑞控股、融创中国、上坤地产等上市公司成功实现复牌,为出险房企增添了信心。钛媒体APP注意到,刊发财报、推进并落实债务重组,是停牌房企复牌的必经之路。
就目前来看,奥园已完成了前两项,距离公司复牌还有多远?
约33.01%的债权人同意境外债重组
2022年底,奥园的境外有息负债合计约428.18亿元,其中291.43亿元为债权人相互协议的一部分;境内计息负债总额约为662.32亿元。对此,公司计划发行新的融资工具对原债券进行置换。
根据境外债务重组方案,奥园新发行的融资工具包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年,14亿股普通股,1.43亿美元无息强制可转换债券,及16亿美元永续债。具体如下。
首先,新债务工具方面。公司全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行三支共计18亿美元新债务工具,将于2026年9月开始摊销,最后一支票据到期日为2031年9月,票据现金利率为每年7.5%-8.8%;同时,公司也拟发行5亿美元新债务工具,到期日为2031年9月,利率将为每年5.5%。
其次,在普通股方面。公司拟新发行10亿股普通股,连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股,将根据重组方案的条款转让给若干符合资格的债权人。相当于重组生效日后公司备考持股量的25.22%和10.09%,对价为每股1.06港元。
再次,是无息强制可转换债券方面。公司将于2028年9月强制转换为公司普通股份,其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。
最后,在永续债方面。公司拟新发行16亿美元永续债,相应的现金分配率自2031年9月起每年1%起,并根据永续债存续的年数向上调整。另根据永续债的条款,公司可选择递延支付永续债的所有分配。
值得一提的是,奥园的债务重组方案采用了协议安排的模式,需要获得出席相关债券会议75%及以上的债权人同意,才能通过方案。
另据公告内容指出,公司强制可转换债及永续债发行后,预期将作为奥园的“权益”入账。由此,连同重组方案中的债转股部分,若相关方案完成,奥园的净资产将增加不低于36亿美元,资产负债率将显著下降。
境内债方面,奥园已陆续达成包括公司债和非标的展期安排,其他境内融资安排展期工作也已进入与境内债权人的协商阶段,并与若干境内金融机构订立安排,完成本金逾327亿元现有境内融资安排的展期。另有其他境内融资安排展期工作已进入与境内债权人的协商阶段。
连发三份业绩报告,公司亏损持续
7月3日一早,奥园便在港交所挂出了三份睽违已久的业绩报告,分别是2021年年报、2022年半年报、2022年年报。
从年报数据可见,过去两年里,奥园的经营状况并不理想,这导致公司财务状况很是艰难。
具体来看,2021年,奥园实现营收约500.22亿元,较2020年的约677.94亿元减少约177.72亿元,同比下降26.2%。2022年,公司实现营收约187.11亿元,较2021年减少约313.11亿元,同比下降62.6%。
盈利方面,2021年,奥园的毛利为亏损119.35亿元,同比下降174.2%;公司归母净利润为亏损330.75亿元,同比大减659.83%;毛利率为-23.9%。2022年,公司毛利约为8.41亿元,同比上升107%;归母净利润为亏损78.43亿元,亏损持续,但亏损面有所缩减,同比上升76.29%;毛利率为4.5%。
不难发现,2021-2022年,奥园累计净利润亏损约为409.18亿元。大幅度亏损的同时,公司还伴随着大额度的债务。
财报显示,截至2022年末,奥园的资产总额约2344.26亿元,较上一年同期的2614.23亿元下滑10.33%,负债总额约2520.63亿元;现金及银行存款约51.1亿元,受限制银行存款约42.31亿元;银行及其他借款约762.94亿元,优先票据及公司债券约327.56亿元。
在合计约1090.5亿元的债务当中,1年内到期需偿还的债务高达994.46亿元,占债务总额的91.19%。可见,公司短期内的债务压力很是艰巨。
令人安慰的是,奥园在日前公布了境外债务重组方案,根据方案,公司新债务工具期限至2031年,这让奥园能有足够喘息的时间。同时,若重组方案完成,强制可转换债及永续债发行后预期将作为公司权益入账,公司净资产将增加不低于36亿美元,资产负债率亦会得到改善。
钛媒体APP发现,今年以来,奥园也在陆续通过出售资产以求为公司“回血”,但值得注意的是,这些资产出售多以亏损收场。
2月16日,奥园发布公告称,拟以2.56亿港元出售奥园健康29.9%股权予南粤基金,预期公司将从出售事项实现估计亏损约4476.6万港元。5月12日,奥园宣布出售加拿大项目,此次出售事项的所得款项净额预计约为4850万加拿大元,公司估计将为此录得亏损约2022.6万加拿大元。
与此同时,奥园也在大力推进国资入场。今年以来,奥园先后牵手山东健康、南粤基金、西安航投科创、中金国测等拥有国资背景的企业,联合推动其在大湾区、陕西省内的旧改项目。
在“保交付”方面,最新数据显示,今年1-6月,奥园已交付约1.9万套房源,交付面积约235.3万平方米。同期,公司未经审计物业合同销售额累计约74.8亿元,逾九成房地产项目按计划及进度进行。
奥园表示,未来将继续确保项目竣工交付,整合资源盘活项目的建设和销售,降低营运开支,全力设法改善流动性。同时,公司及其顾问正与若干主要境外债权人积极沟通,以落实全面的财务重组。(本文首发于钛媒体 APP,作者|陈伟纳)